लेकिन हालाँकि ये संख्याएँ एक कहानी तो बताती हैं, लेकिन ये पूरी कहानी नहीं बताती हैं। वे सभी स्तरों पर होने वाले गहन कायापलट को नहीं पकड़ते हैं, न ही उस भूमिका को पकड़ते हैं जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति व्यापक भारतीय विकास की कहानी में निभा रही है। क्योंकि, इस परिवर्तन के केंद्र में, व्यापार परिदृश्य का एक बुनियादी पुनर्गणना है और यह प्रमुख शहरी केंद्रों से परे आर्थिक परिदृश्य के साथ कैसे संपर्क करता है।
टियर 2, 3 शहरों की बढ़ती प्रमुखता
दशकों तक, भारत की वाणिज्यिक अचल संपत्ति की कहानी काफी हद तक मुंबई, दिल्ली-एनसीआर, बेंगलुरु और हैदराबाद जैसे महानगरीय केंद्रों तक ही सीमित थी। ये शहर परिदृश्य पर हावी थे, जो सभी व्यावसायिक विकासों के एक महत्वपूर्ण हिस्से के लिए जिम्मेदार थे। हालाँकि, वह कथा बदलने लगी है; जयपुर, इंदौर, कोयंबटूर, नागपुर, कोच्चि, चंडीगढ़ और लखनऊ जैसे शहर हाल के वर्षों में वाणिज्यिक अचल संपत्ति विकास के अगले चरण के अग्रदूत के रूप में उभर रहे हैं। इसमें कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि 2024 में रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा अधिग्रहित 3,294 एकड़ नई भूमि का लगभग आधा (44%) टियर -2 और टियर -3 शहरों में केंद्रित था।
यह भौगोलिक विविधता महज़ एक स्पिलओवर प्रभाव नहीं है। कम भूमि अधिग्रहण लागत, लगातार बेहतर हो रहे बुनियादी ढांचे और प्रतिस्पर्धी वेतन पर एक बड़े प्रतिभा पूल ने डेवलपर्स और निगमों के लिए इन उभरते बाजारों में विस्तार के लिए एक आकर्षक व्यवसाय मामला तैयार किया है। ग्रामीण ब्रॉडबैंड पहुंच को लक्षित करने वाली महत्वाकांक्षी भारतनेट परियोजना और टियर-2 क्षेत्रों में 5जी रोलआउट सहित हाई-स्पीड इंटरनेट कनेक्टिविटी के विस्तार ने भी भारत के महानगरों और इसके छोटे शहरों के बीच डिजिटल विभाजन को कम कर दिया है।
भारत भर में राज्य सरकारों ने भी वाणिज्यिक विकास को आकर्षित करने, कर प्रोत्साहन, सरलीकृत अनुमोदन प्रक्रियाओं और समर्पित औद्योगिक गलियारों की पेशकश करने के लिए कई लक्षित नीतियां पेश की हैं। परिणामस्वरूप, आईटी-केंद्रित वाणिज्यिक विकास और तकनीकी पार्क अब देश भर के टियर-2 और टियर-3 शहरों में फल-फूल रहे हैं। ये विकास केवल अपने महानगरीय समकक्षों की प्रतिकृतियां नहीं हैं, बल्कि स्थिरता, कल्याण और स्थानीय समुदायों के साथ एकीकरण पर ध्यान केंद्रित करके डिजाइन किए गए हैं।
रिटेल हब और लॉजिस्टिक्स पावरहाउस की
वाणिज्यिक अचल संपत्ति का विकास कार्यालय स्थानों से कहीं आगे तक फैला हुआ है। आधुनिक खुदरा बुनियादी ढांचा छोटे शहरी केंद्रों में उपभोक्ता अनुभवों को नया आकार दे रहा है। बीते वर्षों के कुकी-कटर मॉल के विपरीत, टियर-2 और टियर-3 शहरों में नए खुदरा विकास को क्षेत्रीय प्राथमिकताओं और सांस्कृतिक बारीकियों को प्रतिबिंबित करने के लिए तैयार किया जा रहा है।
स्थानीय कारीगरों और हस्तशिल्पियों के साथ-साथ सांस्कृतिक प्रदर्शनों के लिए निर्दिष्ट क्षेत्रों वाले मॉल के साथ, ये स्थान केवल लेन-देन के स्थानों के बजाय तेजी से अनुभवात्मक केंद्र बन रहे हैं।
शायद गैर-मेट्रो भारत पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति का सबसे परिवर्तनकारी प्रभाव लॉजिस्टिक्स क्षेत्र में देखा जा रहा है। जीएसटी के कार्यान्वयन के साथ-साथ आर्थिक गलियारों और एक्सप्रेसवे के विकास ने टियर-2 और टियर-3 शहरों में वेयरहाउसिंग और लॉजिस्टिक्स पार्कों की अभूतपूर्व मांग को बढ़ावा दिया है। जेएलएल इंडिया की हालिया रिपोर्ट के मुताबिक, ये बाजार भारत की कुल भंडारण क्षमता का लगभग 100 मिलियन वर्ग फुट – या 18.7% – के लिए जिम्मेदार हैं।
ये विकास केवल भंडारण सुविधाएं नहीं हैं बल्कि एकीकृत आपूर्ति श्रृंखला समाधान हैं जो पहले से अलग किए गए क्षेत्रों को राष्ट्रीय आर्थिक मुख्यधारा में ला रहे हैं। प्रमुख रणनीतिक परिवहन मार्गों पर स्थित शहर – जैसे कि नागपुर, होसुर और लुधियाना – लॉजिस्टिक्स पावरहाउस बन रहे हैं। इन विकासों का गुणक प्रभाव पर्याप्त है, प्रत्येक गोदाम या लॉजिस्टिक्स पार्क सैकड़ों लोगों के लिए प्रत्यक्ष रोजगार पैदा करता है जबकि अप्रत्यक्ष रूप से आपूर्ति श्रृंखला लिंकेज के माध्यम से हजारों लोगों का समर्थन करता है।
हालाँकि, टियर-2 और टियर-3 शहरों में वाणिज्यिक अचल संपत्ति का विस्तार विशुद्ध रूप से आर्थिक मैट्रिक्स से परे लाभांश प्रदान कर रहा है। व्यवसायों की आमद इन क्षेत्रों में गुणवत्तापूर्ण शिक्षा, स्वास्थ्य देखभाल और जीवन शैली सुविधाओं की मांग को बढ़ा रही है। डेवलपर्स तेजी से एकीकृत टाउनशिप मॉडल अपना रहे हैं जो कार्यस्थल को आवासीय और सामाजिक बुनियादी ढांचे के साथ जोड़ते हैं। यह बदलाव मेट्रो और गैर-मेट्रो भारत के बीच जीवन स्तर में ऐतिहासिक असमानताओं को संबोधित कर रहा है। मैसूरु और चंडीगढ़ जैसे शहर, जिन्होंने महत्वपूर्ण वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश देखा है, अब अंतरराष्ट्रीय स्कूलों, बहु-विशिष्ट अस्पतालों और सांस्कृतिक स्थलों में समानांतर वृद्धि देख रहे हैं। स्थानीय प्रतिभाओं का प्रतिधारण, जो पहले कैरियर के अवसरों के लिए महानगरों में चले गए थे, इस परिवर्तन का सबसे महत्वपूर्ण सामाजिक परिणाम है।
भविष्य का रोडमैप
आशाजनक प्रक्षेप पथ के बावजूद, समावेशी विकास के चालक के रूप में वाणिज्यिक अचल संपत्ति की क्षमता को पूरी तरह से साकार करने में महत्वपूर्ण चुनौतियाँ बनी हुई हैं। विशेष रूप से सार्वजनिक परिवहन और हवाई अड्डे की कनेक्टिविटी में बुनियादी ढांचे की कमी, कई गैर-महानगरों में समस्या बनी हुई है। इन शहरों में शहरी नियोजन ढाँचे अक्सर तेज़ व्यावसायिक विकास के साथ तालमेल बिठाने के लिए संघर्ष करते हैं, जिससे स्थायी विकास के बारे में चिंताएँ पैदा होती हैं।
विनियामक वातावरण में सुधार होने के बावजूद, व्यापार संचालन को आसान बनाने के लिए राज्यों में अभी भी अधिक मानकीकरण की आवश्यकता है। इसके अतिरिक्त, विश्व स्तरीय वाणिज्यिक स्थानों को बनाए रखने के लिए छोटे शहरों में कुशल सुविधा प्रबंधन पेशेवरों का एक गहरा पूल विकसित करना प्राथमिकता बनी हुई है। आगे देखते हुए, गैर-महानगरों में वाणिज्यिक अचल संपत्ति का विस्तार सिर्फ एक क्षेत्रीय प्रवृत्ति से कहीं अधिक का प्रतिनिधित्व करता है। आर्थिक पारिस्थितिकी तंत्र बनाकर जो व्यवसायों को पारंपरिक शहरी केंद्रों के बाहर पनपने की अनुमति देता है, वाणिज्यिक अचल संपत्ति एक अधिक संतुलित स्थानिक विकास मॉडल को सक्षम कर रही है।
जैसे-जैसे यह विकास जारी है, यह क्षेत्र तेजी से एक महत्वपूर्ण माध्यम के रूप में काम करेगा जिसके माध्यम से पूंजी, प्रौद्योगिकी और सर्वोत्तम प्रथाएं भारत के स्थापित आर्थिक केंद्रों से उभरते केंद्रों तक प्रवाहित होंगी। ऐसा करने में, वाणिज्यिक अचल संपत्ति सिर्फ इमारतों का निर्माण नहीं कर रही है; यह एक अधिक न्यायसंगत, समृद्ध भविष्य का निर्माण कर रहा है जहां भारत की आर्थिक उन्नति के फल इसके भूगोल में अधिक व्यापक रूप से साझा किए जाएंगे। भारत के वाणिज्यिक रियल एस्टेट क्षेत्र की सच्ची सफलता केवल विकसित स्थान की मात्रा या निवेश की गई पूंजी से परिभाषित नहीं की जाएगी, बल्कि मेट्रो शहरों से परे विस्तार करने, टियर -2 और टियर -3 शहरों को संपन्न रियल एस्टेट केंद्रों के रूप में स्थापित करने की क्षमता से परिभाषित की जाएगी।
लेखक औफिस स्पेस सॉल्यूशंस लिमिटेड के अध्यक्ष और एमडी हैं।
प्रकाशित – 06 जून, 2025 08:11 अपराह्न IST
