दिल्ली रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा) ने एक रियल एस्टेट डेवलपर को लगभग विलंबित कब्ज़ा शुल्क का भुगतान करने का निर्देश दिया है ₹55 लाख से अधिक ₹लगभग 16 वर्षों से अपनी वाणिज्यिक दुकानों की प्रतीक्षा कर रहे चार घर खरीदारों को 45 दिनों के भीतर 83 लाख रु.
5 दिसंबर को दो अलग-अलग ऑर्डर दिए गए, आनंद कुमार (अध्यक्ष), देवेश सिंह और अजय कुमार कुहार (सदस्य) की पीठ ने बिल्डर को 10.8% प्रति वर्ष की दर से ब्याज देने का निर्देश दिया, यह मानते हुए कि देरी “संविदात्मक और वैधानिक दायित्वों का घोर उल्लंघन” है, जिससे खरीदारों को “गंभीर वित्तीय और मानसिक कठिनाई” हुई।
मामला उत्तर पश्चिमी दिल्ली के बारा हिंदू राव में सेंट्रल स्क्वायर कॉम्प्लेक्स से संबंधित है, जहां शिकायतकर्ता -कमलेश कुमारी, चंदर मणि धीर, शैली झांब और ललित झांब ने अगस्त 2007 में वाणिज्यिक दुकानें बुक कीं। प्रत्येक खरीदार ने भुगतान किया ₹40 लाख इस अभ्यावेदन के आधार पर कि परियोजना एक व्यावसायिक विकास थी। समझौते के अनुसार, कब्ज़ा अक्टूबर 2009 तक देय था। हालाँकि, डेवलपर देने में विफल रहा क्योंकि भूमि, जो मूल रूप से “फ़्लैटेड फ़ैक्टरियों” (औद्योगिक उपयोग) के लिए निर्धारित की गई थी, संपत्ति के विपणन और वाणिज्यिक व्यवसाय पार्क के रूप में बेचे जाने के बावजूद, इसे कभी भी वाणिज्यिक उपयोग में परिवर्तित नहीं किया गया था।
पीठ ने माना कि बुकिंग की तारीख से लगभग दो दशकों तक की देरी विश्वास और कानूनी कर्तव्य का मौलिक उल्लंघन है। कुमारी और धीर के लिए, अर्जित विलंबित कब्ज़ा शुल्क अधिक हो गया है ₹ऑर्डर की तारीख तक 82.98 लाख। झांब परिवार के लिए यह आंकड़ा खत्म हो गया है ₹55.3 लाख. हालाँकि, हित तब तक जारी रहेंगे जब तक उन्हें दुकानों पर कब्ज़ा नहीं मिल जाता, अदालत ने कहा।
आदेश में कहा गया है, “प्रतिवादी अनुबंध की नियत तारीख से सोलह वर्षों से अधिक समय तक स्पष्ट वाणिज्यिक शीर्षक के साथ एक वाणिज्यिक इकाई का कब्जा देने में विफल रहा है। मूल बुकिंग तिथि से लगभग दो दशकों तक की यह देरी, अनुबंधात्मक और वैधानिक दायित्वों के घोर उल्लंघन का प्रतिनिधित्व करती है और इससे शिकायतकर्ताओं को भारी वित्तीय और मानसिक कठिनाई हुई है।”
वेंकट राव सहित वकीलों द्वारा प्रतिनिधित्व किए गए बिल्डर ने शिकायतों की स्थिरता का विरोध किया। उन्होंने तर्क दिया कि औद्योगिक भूमि पर निर्मित परियोजना, समझौते के अनुसार औद्योगिक उद्देश्यों के लिए थी, और इस प्रकार रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के दायरे से बाहर है। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि अगस्त 2013 में शेष भुगतान के चालान के साथ कब्ज़ा की पेशकश की गई थी, और खरीदारों ने न तो कब्ज़ा लिया और न ही बकाया राशि का भुगतान किया।
रेरा ने इन दलीलों को खारिज कर दिया. प्राधिकरण ने पाया कि विपणन, विज्ञापन और इकाइयों को वाणिज्यिक संपत्ति के रूप में बेचने का कार्य “भौतिक गलतबयानी” है। पीठ ने कहा कि खरीदारों को ऐसी संपत्ति का कब्ज़ा स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है जो मौलिक स्वामित्व दोषों से ग्रस्त है या जिसका उपयोग अपने इच्छित उद्देश्य के लिए नहीं किया जा सकता है।
2013 में त्रुटिपूर्ण प्रस्ताव को स्वीकार करने से शिकायतकर्ताओं के इनकार को उचित ठहराते हुए, आदेश में कहा गया है, “कानून को खरीदार को उस संपत्ति के कब्जे को स्वीकार करने की आवश्यकता नहीं है जो मौलिक शीर्षक दोषों से ग्रस्त है, या जिसका उपयोग उसके इच्छित और प्रतिनिधित्व उद्देश्य के लिए नहीं किया जा सकता है।”
प्राधिकरण ने कब्जा सौंपने से पहले रखरखाव शुल्क के लिए बिल्डर की मांगों को भी “अस्थिर” माना। इसमें इस बात पर जोर दिया गया कि डेवलपर दोषपूर्ण प्रस्ताव देकर देरी से कब्जे के लिए दायित्व से बच नहीं सकता है जो खरीद के मूल उद्देश्य को पूरा करने में विफल रहता है।
एक महत्वपूर्ण अतिरिक्त कार्रवाई में, प्राधिकरण ने सक्रिय रूप से विकास, विपणन और जनता के लिए एक वाणिज्यिक पार्क के रूप में विज्ञापन करने के बावजूद, RERA के तहत चल रही परियोजना को पंजीकृत करने में विफल रहने के लिए प्योरअर्थ इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड के खिलाफ स्वत: संज्ञान (अपनी स्वयं की गति पर) कार्यवाही शुरू की। कारण बताओ नोटिस जारी किया गया है, जिसमें बिल्डर से पूछा गया है कि इस वैधानिक उल्लंघन के लिए दंडात्मक कार्रवाई क्यों नहीं की जानी चाहिए।
