सुप्रीम कोर्ट ने शुक्रवार को कहा कि दिल्ली मास्टर प्लान (एमपीडी) 2021 के तहत दुकान-सह-निवास के रूप में आवंटित दिल्ली में वाणिज्यिक संपत्तियों को वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए आवासीय फर्श का उपयोग करने के लिए रूपांतरण शुल्क का भुगतान करना होगा।
यह फैसला न्यू राजिंदर नगर मार्केट में एक संपत्ति के भाग्य का फैसला करते समय आया, जिसे दिल्ली नगर निगम (एमसीडी) ने आवासीय परिसर के दुरुपयोग के लिए सील कर दिया था। दुकान का मालिक व्यावसायिक गतिविधि के लिए पहली और दूसरी मंजिल का उपयोग कर रहा था और उसने एमसीडी को रूपांतरण शुल्क का भुगतान करने से इनकार कर दिया था। बाद में उन्होंने संपत्ति को डी-सील करने की मांग करते हुए शीर्ष अदालत का दरवाजा खटखटाया।
मालिक ने अदालत द्वारा गठित न्यायिक समिति द्वारा पारित एक आदेश पर भरोसा किया, जिसने 2023 में न्यू राजिंदर नगर मार्केट फेडरेशन द्वारा दायर एक आवेदन पर फैसला करते समय दुकान मालिकों को रूपांतरण शुल्क का भुगतान करने से छूट दी थी। हालाँकि, इस आदेश को एमसीडी ने सुप्रीम कोर्ट में चुनौती दी थी और दोनों मामलों – एमसीडी की अपील और डी-सीलिंग के लिए व्यक्तिगत दुकान मालिक की याचिका – पर शुक्रवार को एक साथ फैसला किया गया।
सुप्रीम कोर्ट के फैसले का दिल्ली के लिए दूरगामी प्रभाव है, क्योंकि यह शहर भर में समान रूप से स्थित संपत्तियों से रूपांतरण शुल्क लगाने के एमसीडी के अधिकार को बहाल करता है।
भारत के मुख्य न्यायाधीश (सीजेआई) भूषण आर गवई और न्यायमूर्ति के विनोद चंद्रन की पीठ ने डी-सीलिंग आवेदन को खारिज करते हुए कहा, “हमें लगता है कि न्यू राजिंदर नगर मार्केट एक दुकान-सह-निवास स्थानीय शॉपिंग सेंटर (एलएससी) है जैसा कि एमपीडी-2021 में निर्दिष्ट है… ऊपरी मंजिलें हालांकि रूपांतरण के लिए पात्र हैं, यह केवल रूपांतरण शुल्क के भुगतान के साथ ही हो सकता है।”
जबकि केवल एक संपत्ति मालिक अदालत के समक्ष था, पीठ ने अपने आदेश में कहा, “हमें तुरंत ध्यान देना होगा कि उपरोक्त आवेदन (एमसीडी द्वारा) में चुनौती दी गई न्यायिक समिति का आदेश ‘एन ब्लॉक’ बाजारों/शॉपिंग सेंटरों को संदर्भित करता है और आवेदक के व्यक्तिगत मामले से निपटता नहीं है।”
एमसीडी ने इस मामले में एक हलफनामा दायर किया था जिसमें संकेत दिया गया था कि जुर्माना और एकमुश्त पार्किंग शुल्क के साथ रूपांतरण शुल्क खत्म हो गया था। ₹85 लाख. वरिष्ठ अधिवक्ता संजीव सेन, अधिवक्ता प्रवीण स्वरूप के साथ, एमसीडी की ओर से पेश हुए थे, उन्होंने तर्क दिया था कि न्यायिक समिति के आदेश को रद्द करने की आवश्यकता है क्योंकि नागरिक निकाय को न्यू राजिंदर नगर मार्केट और इसी तरह शहर भर में स्थित एलएससी की दुकानों द्वारा देय करोड़ों रुपये का नुकसान होगा।
अदालत ने संपत्ति के मालिक विनोद कुमार अरोड़ा के उस आवेदन को खारिज कर दिया, जिसमें उन्होंने अपने परिसर को डी-सील करने की मांग की थी और एमसीडी को साइट का नए सिरे से निरीक्षण करने का निर्देश दिया था।
प्लॉट नंबर 106 के पहले निरीक्षण के दौरान, अधिकारियों ने पाया कि ऊपरी मंजिल पर परिवर्तन अनुमेय फर्श क्षेत्र अनुपात (एफएआर) से कहीं अधिक था।
अदालत ने अब निगम को एक आदेश जारी करने का निर्देश दिया है जिसमें उन गैर-शमन योग्य हिस्सों को निर्दिष्ट करने का निर्देश दिया गया है जिन्हें हटाया जाना चाहिए, साथ ही यदि अनुमति हो तो अतिरिक्त एफएआर को नियमित करने के लिए रूपांतरण और जुर्माना शुल्क भी शामिल किया जाना चाहिए।
पीठ ने कहा कि मालिक अवैध निर्माण हटाने और इस्तेमाल किए गए अतिरिक्त फर्श क्षेत्र के लिए आवश्यक रूपांतरण और जुर्माना शुल्क का भुगतान करने के बाद ही ऊपरी मंजिलों का व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए उपयोग कर सकता है।
वरिष्ठ अधिवक्ता एस गुरु कृष्ण कुमार, जिन्होंने न्याय मित्र के रूप में अदालत की सहायता की, ने एमसीडी के आवेदन का समर्थन किया। उन्होंने प्रस्तुत किया कि न्यायिक समिति के 18 दिसंबर, 2023 के आदेश में प्रत्येक व्यक्तिगत संपत्ति के तथ्यों पर विचार नहीं किया गया और जोनल योजनाओं के अनुसार पूरे क्षेत्र को वाणिज्यिक मानते हुए एक व्यापक आदेश पारित किया गया।
दिल्ली में अनधिकृत निर्माणों से संबंधित एमसी मेहता मामले में सितंबर 2022 में सुप्रीम कोर्ट द्वारा न्यायिक समिति का गठन किया गया था। न्याय मित्र ने अदालत को सूचित किया कि अगस्त 2024 में, शीर्ष अदालत ने स्पष्ट किया था कि समिति को अपनी स्वीकृत योजनाओं और स्वामित्व दस्तावेजों की जांच करने के बाद ही व्यक्तिगत संपत्तियों पर आदेश पारित करना चाहिए।
इस मामले में, आवेदक, विनोद कुमार अरोड़ा, जिसका प्रतिनिधित्व वरिष्ठ अधिवक्ता कैलाश वासदेव ने किया, ने दावा किया कि संपत्ति में मूल रूप से पहली मंजिल का उपयोग वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए किया गया था। हालाँकि, एमसीडी द्वारा प्रस्तुत दस्तावेज़ कुछ और ही दर्शाते हैं। नगर निकाय ने कहा कि स्वीकृत योजना एक आवासीय भवन के लिए थी, जिसमें एक रसोईघर, बाथरूम और शयनकक्ष था – कोई व्यावसायिक इकाई नहीं। अदालत ने एमसीडी से सहमति जताते हुए फैसला सुनाया कि योजना स्पष्ट रूप से आवासीय उपयोग के लिए थी।
अदालत ने यह भी कहा कि 6 अगस्त, 1987 के मूल पट्टा विलेख में किसी भी पहली मंजिल का उल्लेख नहीं था जैसा कि अरोड़ा ने दावा किया था। संपत्ति के फर्श क्षेत्र अनुपात (एफएआर) के आधार पर, एमसीडी ने कहा कि प्लॉट एक दुकान-सह-आवासीय स्थानीय शॉपिंग सेंटर (एलएससी) के अंतर्गत आता है, जहां दिल्ली मास्टर प्लान 2021 के तहत आवश्यक रूपांतरण शुल्क का भुगतान करने के बाद आवासीय क्षेत्रों को व्यावसायिक उपयोग में परिवर्तित किया जा सकता है।
