भारत का रियल एस्टेट क्षेत्र एक महत्वपूर्ण परिवर्तन की दहलीज पर खड़ा है।
परंपरागत रूप से नीतिगत सुधारों, उपभोक्ता भावना और व्यापक आर्थिक रुझानों द्वारा आकार दिया गया, अब इसे एक नई बाजार ताकत का सामना करना पड़ रहा है: कार्बन की लागत। भारत की कार्बन क्रेडिट ट्रेडिंग योजना (सीसीटीएस) के पायलट रूप में लॉन्च होने और वाणिज्यिक अचल संपत्ति के ऊर्जा दक्षता ब्यूरो (बीईई) के तहत पीएटी चक्र VI में प्रवेश करने के साथ, कार्बन प्रबंधन स्वैच्छिक हरित भवन प्रयासों से अनिवार्य वित्तीय अनुशासन में स्थानांतरित हो गया है।
यह पर्यावरणीय अनुपालन मुद्दे से कहीं अधिक है – यह एक आर्थिक पुनर्गणना है। विश्व बैंक के अनुसार, लगभग 24% वैश्विक उत्सर्जन अब कार्बन मूल्य निर्धारण उपकरणों द्वारा कवर किया जाता है। भारतीय इमारतें, जो आज राष्ट्रीय उत्सर्जन का लगभग 25% जिम्मेदार हैं, वित्तीय देनदारियों के साथ विनियमित उत्सर्जक बनने की ओर अग्रसर हैं। डेवलपर्स, निवेशकों और कब्जाधारियों को अब एक नए प्रश्न का उत्तर देना होगा: न कि केवल “आरओआई क्या है?” लेकिन “कार्बन लागत क्या है?” कार्बन मूल्य निर्धारण कोई नीतिगत प्रयोग नहीं है – यह एक नई परिचालन वास्तविकता है।
ऊर्जा संरक्षण (संशोधन) अधिनियम 2022 द्वारा सक्षम सीसीटीएस, जल्द ही रियल एस्टेट सहित उच्च खपत वाले क्षेत्रों के लिए उत्सर्जन जवाबदेही पेश करेगा। यह योजना दर-आधारित उत्सर्जन व्यापार प्रणाली (ईटीएस) पर संचालित होती है, जिसका अर्थ है कि संस्थाओं को तीव्रता के बेंचमार्क दिए जाएंगे – जैसे प्रति वर्ग मीटर किलोग्राम CO₂ – और उन्हें पूरा करना होगा या उन्हें हरा देना होगा या अंतर को पाटने के लिए क्रेडिट खरीदना होगा।
पहले की पीएटी योजना के विपरीत, जो औद्योगिक ऊर्जा दक्षता पर केंद्रित थी, सीसीटीएस कार्बन का मुद्रीकरण करेगा, जिससे खराब ऊर्जा प्रदर्शन के लिए बाजार-संचालित परिणाम पैदा होंगे। ऊर्जा दक्षता ब्यूरो ने पहले ही बड़ी इमारतों के लिए ऊर्जा-उपयोग तीव्रता मानदंडों को अधिसूचित कर दिया है, और आगामी राष्ट्रीय कार्बन रजिस्ट्री ऊर्जा ऑडिट परिणामों को कार्बन क्रेडिट पात्रता से जोड़ेगी।
मूल्य निर्धारण प्रक्षेप पथ
मूल्य निर्धारण प्रक्षेप पथ का परीक्षण पहले से ही किया जा रहा है। बीईई की आंतरिक गणना से पता चलता है कि पायलट चरण के दौरान कार्बन क्रेडिट ₹800-₹2,000/टन रेंज में कारोबार कर सकता है। पाँच लाख वर्गफुट के लिए। सालाना 3,000 टन उत्सर्जन करने वाली वाणिज्यिक संपत्ति, इसका मतलब ₹24 लाख-₹60 लाख की आवर्ती देनदारी हो सकती है यदि सुधारात्मक उपाय नहीं किए गए।
यदि परिसंपत्ति बेहतर प्रदर्शन करती है, तो यह समतुल्य वित्तीय मूल्य के अधिशेष क्रेडिट उत्पन्न कर सकती है। यह दोहरे किनारे वाला बाज़ार तंत्र कार्बन प्रदर्शन को डेवलपर्स और परिसंपत्ति मालिकों के लिए सक्रिय लाभ-हानि पर विचार करता है। भारत की रियल एस्टेट पारंपरिक रूप से सीमेंट, स्टील या थर्मल पावर जैसे उद्योगों के लिए आरक्षित नियामक लेंस में प्रवेश कर रही है। कारण सरल है: रियल एस्टेट वैश्विक ऊर्जा-संबंधी उत्सर्जन के 38% के लिए जिम्मेदार है, और भारत में, अकेले वाणिज्यिक भवन 180-220 kWh/वर्ग मीटर/वर्ष से अधिक की खपत करते हैं। राष्ट्रीय स्तर पर मापने पर यह राशि बांग्लादेश या श्रीलंका के कुल बिजली उपयोग से अधिक है।
जैसे-जैसे सीसीटीएस विकसित होगा, वैसे-वैसे परिचालन प्रदर्शन की जांच भी होगी। संपत्ति का मूल्यांकन तदनुसार बदल जाएगा। 2024 के जेएलएल इंडिया के एक अध्ययन से संकेत मिलता है कि आईजीबीसी या एलईईडी गोल्ड प्रमाणन के साथ ग्रेड-ए कार्यालय संपत्तियां उनके गैर-अनुपालन वाले समकक्षों की तुलना में 8% -11% अधिक किराये की पैदावार देती हैं।
इसके अतिरिक्त, स्मार्ट मीटर, रूफटॉप सोलर या बीएमएस सिस्टम वाली इमारतें 25%-30% की औसत ऊर्जा लागत बचत का आनंद लेती हैं, जिससे दीर्घकालिक एनओआई में सुधार होता है।
संस्थागत पूंजी पहले से ही अनुकूलन कर रही है। ब्लैकस्टोन, कनाडा पेंशन प्लान इन्वेस्टमेंट बोर्ड (सीपीपीआईबी) और जीआईसी ने ईएसजी अनुपालन के लिए भारतीय रियल एस्टेट संपत्तियों का तनाव-परीक्षण शुरू कर दिया है। ग्रीन प्रीमियम अब अमूर्त नहीं रह गए हैं – वे डील वैल्यूएशन में दिखाई देते हैं, खासकर आरईआईटी में। उदाहरण के लिए, एम्बेसी आरईआईटी ने अपने FY24 निवेशक प्रस्तुति में रणनीतिक विभेदक के रूप में अपने पोर्टफोलियो के 87% हरित-प्रमाणित क्षेत्र का हवाला दिया।
जागरूक कब्जाधारी
कार्बन मूल्य निर्धारण न केवल परिसंपत्ति स्वामित्व अर्थशास्त्र को आकार देगा – यह किरायेदार व्यवहार को नया आकार देगा। अधिभोगी, विशेष रूप से वैश्विक तकनीक, वित्त और परामर्श फर्म, आंतरिक शुद्ध-शून्य लक्ष्य निर्धारित कर रहे हैं जिनके लिए पट्टे पर दिए गए स्थानों पर उत्सर्जन ट्रैकिंग की आवश्यकता होती है। 2023 में, भारत में कार्यरत फॉर्च्यून 500 कंपनियों में से 45% से अधिक को पट्टा वार्ता के हिस्से के रूप में अपने मकान मालिकों से स्थिरता प्रकटीकरण की आवश्यकता थी।
उदाहरण के लिए, बेंगलुरु में, एक प्रमुख अमेरिकी-मुख्यालय प्रौद्योगिकी कंपनी ने एक प्रीमियम लेकिन गैर-प्रमाणित वाणिज्यिक परिसर में अपने पट्टे को नवीनीकृत करने से इनकार कर दिया, इसके बजाय 17% अधिक पट्टा दर के साथ पास के आईजीबीसी प्लैटिनम-रेटेड भवन का विकल्प चुना। द रीज़न? किरायेदार स्तर के उत्सर्जन की निगरानी और रिपोर्टिंग के लिए नई सुविधा की अनुमति दी गई है – जो उनकी ईएसजी रिपोर्टिंग के लिए एक प्रमुख आवश्यकता है।
किरायेदारों का यह बदलाव अब डेवलपर्स की लीजिंग रणनीतियों को प्रभावित कर रहा है। हरित पट्टे, जिसमें रेट्रोफिट और ऊर्जा बचत के लिए साझा जिम्मेदारी शामिल है, लोकप्रियता हासिल कर रहे हैं। जो मकान मालिक वास्तविक समय में ऊर्जा खपत को मान्य कर सकते हैं और डीकार्बोनाइजेशन प्रयासों में भाग ले सकते हैं, वे उच्च नवीनीकरण दरों और लंबी लीज अवधि का आनंद ले रहे हैं। कोलियर्स इंडिया के 2024 के एक सर्वेक्षण से पता चला कि 72% किरायेदार स्थिरता लक्ष्यों के अनुरूप स्थानों के लिए अधिक भुगतान करेंगे। कार्बन मूल्य निर्धारण के युग में, भवन प्रदर्शन अब केवल एक इंजीनियरिंग पैरामीटर नहीं है – यह एक पट्टे पर देने वाली मुद्रा है।
कार्बन प्रदर्शन तेजी से पूंजी पहुंच में विभेदक बनता जा रहा है। भारत और विश्व स्तर पर वित्तीय संस्थान जलवायु जोखिम को अपने हामीदारी मानदंडों में एकीकृत कर रहे हैं।
भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) ने अपने नवीनतम चर्चा पत्र में बैंकों को जोखिम भार को ऊर्जा-दक्षता प्रदर्शन से जोड़ने के लिए प्रोत्साहित किया। डेवलपर्स के लिए, इसका मतलब यह है कि हरियाली वाली इमारतों को अधिक अनुकूल वित्तपोषण शर्तें और संभावित रूप से अधिक धैर्यवान पूंजी प्राप्त होगी।
भारतीय वाणिज्यिक रियल एस्टेट में ग्रीन बांड पहले ही 2020 में ₹3,500 करोड़ से बढ़कर 2024 में ₹11,000 करोड़ से अधिक हो गए हैं। इन बांडों का उपयोग स्पष्ट कार्बन कटौती के साथ ग्रीन-प्रमाणित परियोजनाओं को वित्त पोषित करने के लिए किया जा रहा है। एक्सिस बैंक, एसबीआई और एचडीएफसी लिमिटेड अब आईजीबीसी/गृह संपत्तियों के लिए 10-25 बीपीएस दर छूट के साथ ग्रीन होम लोन वेरिएंट की पेशकश करते हैं।
इसके अलावा, सीसीटीएस प्रदर्शन से जुड़े ऋण देने की संभावना का परिचय देता है। यूरोपीय संघ में, बैंक कार्बन-लिंक्ड ऋण प्रदान करते हैं जहां सत्यापित उत्सर्जन कटौती के आधार पर ब्याज दरें गिरती हैं। इसके अगले तीन साल के भीतर भारत में आने की संभावना है। बीमा भी अनुकूल हो रहा है।
अब सैद्धांतिक नहीं रहा
देरी महंगी साबित होगी क्योंकि कार्बन लागत अब सैद्धांतिक नहीं रह गई है – वे परिचालनात्मक हैं। सबसे चतुर डेवलपर्स अब कार्बन जोखिम के लिए अपनी संपूर्ण पाइपलाइन का तनाव-परीक्षण कर रहे हैं। वैचारिक चरण से लेकर अधिभोग के बाद तक, प्रत्येक निर्णय – मुखौटा सामग्री से लेकर एचवीएसी चयन तक – उत्सर्जन जोखिम को प्रभावित करता है।
वर्तमान में, 5 लाख वर्ग फुट का रेट्रोफिटिंग किया जा रहा है। सोलर, वीएफडी पंप और बीएमएस के साथ व्यावसायिक भवन की लागत ₹4 करोड़ से ₹6 करोड़ हो सकती है। लेकिन 25%-35% की ऊर्जा बचत और 1,500-2,000 टन/वर्ष के संभावित कार्बन क्रेडिट के साथ, भुगतान अवधि अक्सर पांच साल से कम हो जाती है। इसके विपरीत, निष्क्रियता जल्द ही बड़ी संपत्तियों के लिए ₹50 लाख/वर्ष से अधिक के जुर्माने और कार्बन देनदारियों को आमंत्रित करेगी।
कुछ डेवलपर्स पहले से ही अनुकूलन कर रहे हैं। आरएमजेड कॉर्प ने अपनी परियोजना योजना में संपूर्ण-जीवन कार्बन विश्लेषण को एकीकृत किया है। गोदरेज प्रॉपर्टीज में अब साइट चयन और पूंजी आवंटन में ईएसजी स्कोरिंग शामिल है। ये अब विशिष्ट प्रथाएं नहीं हैं – ये तेजी से उद्योग मानक बन रहे हैं। ऊर्जा दक्षता ब्यूरो ने 2026 तक निर्माण मंजूरी प्रक्रियाओं में अनिवार्य ऊर्जा-उपयोग प्रकटीकरण का प्रस्ताव दिया है। शहरी स्थानीय निकाय जल्द ही लंदन के नगरों की तरह, फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर) अनुमोदन में कार्बन ऑफसेट को शामिल कर सकते हैं।
तेजी से बढ़ने और शहरीकरण की ओर अग्रसर अर्थव्यवस्था में, रियल एस्टेट उत्सर्जन से विकास को कम करने के लिए विशिष्ट स्थिति में है। जो लोग इस परिवर्तन को स्वीकार करेंगे वे सस्ती पूंजी तक पहुंच पाएंगे, प्रीमियम किरायेदारों को बनाए रखेंगे और ऐसे पोर्टफोलियो बनाएंगे जो भविष्य के लिए तैयार हों। कार्बन घड़ी टिक-टिक कर रही है – और उद्योग के सबसे चतुर लोग पहले से ही इससे आगे हैं।
लेखक सीईएम, सीईए, सीएमवीपी, ईआईटी, लीड ग्रीन एसोसिएट हैं।
