पहाड़ियों में घर ख़रीदना: कुन्नूर और कोटागिरी में मांग बढ़ी

जबकि ऊटी और कुन्नूर में हलचल भरी जगहें हैं, शांति के अपने अभयारण्य के मालिक होने की कल्पना करें। कुरकुरा, यूकेलिप्टस-रंग वाली हवा में जागने और अपने शहरी जीवन से तनाव दूर करने के लिए लंबी सैर पर निकलने का। भारत मौसम विज्ञान विभाग (आईएमडी) ने इस गर्मी में “हीटवेव दिनों की सामान्य संख्या से अधिक” की भविष्यवाणी की है, इसमें कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि लोग पहले से ही धुंध से ढकी पहाड़ियों में महीने भर की छुट्टियों का सपना देख रहे हैं। तमिलनाडु में, इसमें नीलगिरी में ऊटी और कुन्नूर शामिल होंगे, जो अपने जल निकायों, सुंदर मार्गों, चाय बागानों और औपनिवेशिक युग के बंगलों के लिए जाने जाते हैं।

पिछले दो वर्षों में, नीलगिरी में रियल एस्टेट बाजार में एक महत्वपूर्ण उछाल आया है, जो विविध खरीदारों को आकर्षित कर रहा है, जिसमें कॉर्पोरेट जगत के लोगों से लेकर शांत जीवन शैली चाहने वाले सेवानिवृत्त लोगों से लेकर स्मार्ट निवेश करने के इच्छुक महत्वाकांक्षी युवा शामिल हैं। रियल एस्टेट क्षेत्र के विशेषज्ञों का तर्क है कि ऊटी, जो एक समय एक लोकप्रिय गंतव्य था, अब संतृप्त हो गया है। उनका कहना है कि कुन्नूर और कोटागिरी दो प्राथमिक क्षेत्र हैं जिन पर खरीदार विचार कर रहे हैं। यहां संपत्ति की कीमतें पिछले दो वर्षों में बढ़ी हैं और जमीन, जिसकी कीमत पहले ₹4 लाख से ₹5 लाख प्रतिशत थी, अब ₹10 लाख (स्थान के आधार पर) प्रतिशत से अधिक हो गई है।

बजट-अनुकूल विकल्पों के लिए कोटागिरी

एएंडएन कंसल्टेंट्स द्वारा अवंत रियल्टी के संस्थापक और प्रबंध भागीदार आशीष किशोर मेहबूबानी कहते हैं, “कुन्नूर एक बसने वालों के स्वर्ग के रूप में विकसित हुआ है, जबकि कोटागिरी निवेशकों के लिए खेल का मैदान बन गया है।” “कोविड-19 से पहले, बाजार स्वस्थ था – लेकिन महामारी ने बाजार की गतिशीलता को पूरी तरह से बदल दिया। लोगों ने शहर के शोर पर चुप्पी, क्षितिज पर दृश्य और अराजकता पर स्वच्छ हवा की तलाश शुरू कर दी। कुन्नूर में रियल एस्टेट अब सामान्य लोगों के लिए नहीं है – यह आकांक्षात्मक और क्यूरेटेड है। दूसरी ओर, कोटागिरी मूल्य-समृद्ध है और पहाड़ों में जगह का सपना देखने वाले किसी भी व्यक्ति के लिए बजट-अनुकूल अवसर प्रदान करता है,” वह आगे कहते हैं।

इस हिल स्टेशन में रियल एस्टेट परिदृश्य पर लगातार नज़र रखने के बाद, मेहबूबानी ने पाया कि ऊपरी कुन्नूर चेन्नई के बोट क्लब रोड के बराबर है। “ब्रुकलैंड्स, टाइगर हिल, अपर अटाडी, बंदिशोला और बेट्टाटी को उनकी विशिष्टता, औपनिवेशिक आकर्षण और प्राकृतिक सुंदरता के लिए जाना जाता है। कोटागिरी में, कोटागिरी शहर और कट्टाबेट्टू के बीच की बेल्ट अपनी सुविधा और प्राचीन दृश्यों के लिए ध्यान आकर्षित कर रही है,” वह बताते हैं, उन्होंने आगे कहा कि अगले हॉटस्पॉट शहर की सीमा से परे हैं – कुन्नूर और कोटागिरी दोनों के 10 किमी के दायरे में। वे कहते हैं, ”अरावेनु, कोडामलाई जैसे क्षेत्र और केटी घाटी के बाहरी इलाके चुपचाप लेकिन तेजी से लोकप्रियता हासिल कर रहे हैं।”

कुन्नूर ने पुणे पर जीत हासिल की

कुन्नूर में, प्रीमियम पॉकेट में कीमतें अब ₹8 लाख से ₹16 लाख प्रतिशत तक हैं, जबकि कोटागिरी दृश्य, पहुंच और स्थान के आधार पर ₹2.75 लाख प्रतिशत से ₹6 लाख प्रतिशत के बीच है। इस क्षेत्र के स्थानीय डेवलपर्स का कहना है कि रेडी-टू-मूव-इन घर की कीमत ₹75 लाख से लेकर कई करोड़ रुपये तक होती है। औपनिवेशिक युग के बंगले, जो बिक्री के लिए आते हैं, उनकी कीमत ₹3 करोड़ से ₹6 करोड़ तक है और ₹15 करोड़ तक जा सकती है। इन संपत्तियों में अक्सर विशाल उद्यान या, कुछ मामलों में, एक छोटी चाय की संपत्ति शामिल होती है। डेवलपर्स बताते हैं कि कुछ संपत्तियां अभी भी ₹15 करोड़ से ऊपर की कीमत पर उपलब्ध हैं। कुन्नूर के एक रियल एस्टेट डेवलपर बताते हैं, “इनमें से कुछ संपत्तियां 100 साल से अधिक पुरानी हैं और इनमें प्राचीन फर्नीचर शामिल हैं जो शीशम और सागौन की लकड़ी से बने होते हैं। अगर किसी को ऐसा फर्नीचर कहीं और से खरीदना है, तो इसकी कीमत कुछ लाख रुपये होगी क्योंकि शीशम की लकड़ी अब बहुत महंगी है।”

विषाद, प्रेरक शक्ति

तो नीलगिरी के रियल एस्टेट बाजार को कौन चला रहा है, जो कोडईकनाल और अन्य हिल स्टेशनों की तरह पश्चिमी घाट का हिस्सा है? नीलगिरी एक विशिष्ट गंतव्य है जहां संपत्ति खरीदार अक्सर इस क्षेत्र से गहरा भावनात्मक संबंध साझा करते हैं। कई लोगों के व्यक्तिगत संबंध हैं, उन्होंने पहाड़ों में अध्ययन किया है या प्रारंभिक वर्ष बिताए हैं। कुन्नूर शहर उन सैन्य अधिकारियों के लिए एक पसंदीदा सेवानिवृत्ति स्थान बन गया है, जिन्होंने अपने युवा दिनों के दौरान डिफेंस सर्विसेज स्टाफ कॉलेज (डीएसएससी) में प्रशिक्षण लिया था।

कई अभिनेता और फिल्म निर्माता जो अपनी शूटिंग के लिए इस हिल स्टेशन का दौरा कर चुके हैं, उन्होंने अंततः इसे अपना दूसरा घर बनाने के लिए चुना है। सिम्स पार्क और बंदिशोला में और उसके आसपास के स्थान भारत के आईटी क्षेत्र के कुछ सबसे प्रमुख उद्योगपतियों और तकनीकी दिग्गजों के लिए एक प्रतिष्ठित गंतव्य बन गए हैं।

हैदराबाद और कोच्चि से रुचि

“हमारे कुछ ग्राहकों, विशेष रूप से 60 और 70 के दशक के शुरुआती वर्षों में, ने नीलगिरी क्षेत्र में बढ़ती रुचि दिखाई है। वे ग्रीष्मकालीन कार्यालय स्थापित करने के विचार के प्रति आकर्षित हुए हैं, और भारत के अभिजात वर्ग की श्रेणी में शामिल हो गए हैं, जिनकी पहले से ही वहां उपस्थिति है। इसके अलावा, हमने चेन्नई, हैदराबाद, कोच्चि और तिरुवनंतपुरम जैसे शहरी शहरों के निवासियों के बीच एक प्रवृत्ति देखी है, जो बचने के लिए हिल स्टेशनों में दूसरा घर लेना पसंद करते हैं। भीषण गर्मी, “जेरी किंग्सले, भारत प्रमुख, वैल्यू एंड रिस्क एडवाइजरी और सिटी लीड कैपिटल मार्केट्स, जोन्स लैंग लासेल (जेएलएल) बताते हैं। “इसके अलावा, एक प्रमुख भारतीय होटल श्रृंखला ने इन क्षेत्रों में संभावनाओं को पहचाना है। वे कुन्नूर में एक नया होमस्टे स्थापित कर रहे हैं, जो लक्जरी अवकाश आवास के लिए एक प्रमुख गंतव्य के रूप में नीलगिरी की अपील को और बढ़ाएगा,” उन्होंने खुलासा किया।

प्रकृति और सुरक्षा, एक बड़ा प्लस

वी. रामकुमार, एक सेवानिवृत्त कॉर्पोरेट पेशेवर, भारत और विदेशों के कई शहरों में रह चुके हैं। समय के साथ, कहाँ बसना है का सवाल उसके दिमाग में घर करने लगा है। मूल रूप से हैदराबाद के रहने वाले और उनकी पत्नी मुंबई की रहने वाली थीं, उन्होंने पुणे को अपना रिटायरमेंट डेस्टिनेशन माना था। “शुरुआत में, पुणे एक आदर्श स्थान लगा। लेकिन मुझे एहसास हुआ कि शहर के यातायात और प्रदूषण को सहन करना कठिन होता जा रहा है। मुझे हमेशा से प्रकृति और वन्य जीवन में रुचि थी, और मैंने नीलगिरी जाने का फैसला किया,” वह बताते हैं।

कई साल पहले, उन्होंने नीलगिरी में जमीन का एक टुकड़ा खरीदा था और जब अंततः सेवानिवृत्ति नजदीक आई, तो उन्होंने और उनकी पत्नी ने यहां एक घर बनाया। रामकुमार कहते हैं, “अपराध दर कम है, लोग उत्साहित हैं और रहने की लागत उचित है।” रियल एस्टेट विश्लेषकों का कहना है कि ऐतिहासिक क्लबों और वेलिंगटन जिमखाना क्लब गोल्फ कोर्स की उपस्थिति महानगरीय भीड़ को आकर्षित कर रही है।

एस श्रीधरन, निदेशक, लायरा प्रॉपर्टीज और ईसी सदस्य, क्रेडाई नेशनल पुष्टि करते हैं कि यह क्षेत्र मध्यम आयु वर्ग के व्यक्तियों के लिए एक लोकप्रिय आश्रय स्थल बन गया है, जो थकान से राहत चाहते हैं, और कई लोग सब्जी बागवानी जैसी गतिविधियों में शामिल हो रहे हैं। वे कहते हैं, “स्थानीय समुदाय कोयंबटूर या अन्य क्षेत्रों में जाने पर जमीन बेच रहे हैं, और कई बंगले उन मालिकों द्वारा बेचे जा रहे हैं जिनके बच्चे विदेश चले गए हैं और अब संपत्तियों को बनाए रखना नहीं चाहते हैं।”

स्वीकृतियाँ और अन्य चुनौतियाँ

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना ​​है कि पहाड़ों में घर होने से जहां मनमोहक दृश्य और शांतिपूर्ण वातावरण जैसे कई फायदे मिलते हैं, वहीं यह चुनौतियों का भी उचित हिस्सा लेकर आता है। किंग्सले का कहना है कि आधुनिक और नवीनीकृत दोनों तरह के प्रीमियम घरों की उपलब्धता सख्त अनुमोदन प्रक्रियाओं, प्रमुख भूमि की कमी और उच्च भूमि लागत जैसे कई कारकों के कारण सीमित है। उन्होंने आगे कहा, ये बाधाएं वांछनीय संपत्तियों के लिए एक प्रतिस्पर्धी बाजार बनाती हैं, संभावित रूप से कीमतें बढ़ाती हैं और खरीदारों को व्यावहारिक विचारों के साथ प्राथमिकताओं को संतुलित करने की आवश्यकता होती है।

श्रीधरन बताते हैं कि कई अन्य हिल स्टेशनों की तरह, कुन्नूर में रियल एस्टेट विकास की प्रमुख चुनौतियों में से एक अनुमोदन प्रक्रिया को नेविगेट करना है। “तीन आवश्यक अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करना [NoCs] खान और वन विभाग सहित विभिन्न विभागों से यह महत्वपूर्ण है। इन्हें सुरक्षित करने के बाद ही डेवलपर या व्यक्ति अपनी परियोजनाओं को आगे बढ़ा सकते हैं,” वे कहते हैं। खान विभाग भूमि के स्तर का आकलन करता है, जबकि वन विभाग पर्यावरण नियमों का अनुपालन सुनिश्चित करता है।

अनधिकृत लेआउट भी एक चिंता का विषय है, खासकर जब सड़कें उचित अनुमोदन के बिना बनाई जा रही हों। उन्होंने आगे कहा, “इससे निपटने के लिए सभी के लिए समान नियम होने चाहिए। इसे आसान और अधिक कुशल बनाने के लिए सरकार द्वारा अनुमोदन प्रक्रिया को सुव्यवस्थित किया जाना चाहिए।”